فرمول و روش جدیدی برای مالیات بر درآمد سازندگان حقیقی و حقوقی ساختمان‌های مسکونی ارائه کرده است که با رویه قبلی اخذ مالیات از این حوزه تفاوت‌های اساسی دارد و می‌تواند زمینه‌ساز تحولات قابل ملاحظه‌ای بر روند ساخت و فروش مسکن در کشور شود.
به‌نظر مي‌رسد در شرايطي كه به گفته متوليان امر، بازار مسكن به آرامي وارد فاز پيش‌رونق شده است، آيين‌نامه اجرايي اخير درخصوص ماليات بر ساخت و فروش مسكن، اين بازار را با كمي اصطكاك مواجه كند. در اين روش، بررسي چند موضوع حائز اهميت است:
- معافيت واحدهاي مسكوني ساخته شده در شهرهاي با جمعيت كمتر از صد هزار نفر، به‌عنوان يكي از بندهاي اين آيين‌نامه جديد مالياتي، يك سياست تشويقي است كه مي‌تواند به هدايت سرمايه‌گذاري به سمت شهرهاي مستعد جمعيت‌پذيري منجر شود كه البته اين توزيع سرمايه، توزيع مسكن و توزيع جمعيت به شرط تأمين زيرساخت‌هاي سكونت‌پذيري وجذابيت‌هاي لازم در قياس با كلانشهرها مطلوب است.
- از آنجا كه نخستين نقل و انتقال قطعي املاك متعلق به اشخاص حقيقي كه بيش از 3سال از تاريخ صدور پايان‌كار آنها گذشته باشد، مشمول پرداخت ماليات با روش جديد نيست، لذا به‌طور منطقي، سازندگان حقيقي به سمت احتكار ملك ساخته شده تا 3سال پس از صدور پايان كار و فروش در سال چهارم براي بهره‌گيري از معافيت با روش جديد سوق خواهند يافت. هر چند هدف اصلي از اين بند، حمايت از سازندگان مصرفي مسكن بوده كه براي سكونت خودشان در يك ساختمان، اقدام به ساخت‌وساز مي‌كنند اما به هر حال اعطاي اين امتياز، منفذ قانوني است كه بساز و بفروش‌ها را در طبقه سازندگان مصرفي قرار خواهد داد و براي پوشاندن اين منفذ بايد چاره‌اي انديشيد.
- براساس روش جديد محاسبه ماليات، ارزش روز عرصه (زمين) در زمان فروش ملك يا ارزش خريد عرصه هر كدام بيشتر باشد، در محاسبه و تعيين درآمد مشمول ماليات، منظور خواهد شد. اين انعطاف زماني آيين‌نامه در محاسبه هزينه خريد زمين در بهاي تمام‌شده ملك، بيان مي‌كند كه فقط سود ناشي از احداث اعيان (ساختمان) روي زمين، مشمول ماليات بوده و منفعت منتجه از اضافه ارزش زمين كه در طول مدت ساخت ايجاد مي‌شود، مشمول ماليات نخواهد بود.
بهاي زمين در سه دهه اخير به‌ويژه در كلانشهرها سالانه به‌طور ميانگين افزايش 20 تا 25درصدي را تجربه كرده كه بيش از نرخ ميانگين سالانه رشد مسكن بوده است. از اين‌رو امتياز داده شده به سازندگان در قالب اين آيين‌نامه، به اين معناست كه تورم زمين در طول ساخت يك پروژه مسكوني، در قيمت تمام‌شده ساخت منظور مي‌شود و لذا ميزان درآمد ملاك عمل براي اخذ «ماليات برساخت وفروش مسكن» كمتر از درآمد كسب شده براي سازنده محسوب مي‌شود. اين موضوع در تهران و كلانشهرها كه ارزش زمين در قيمت مسكن بسيار تعيين‌كننده است، از نقاط مثبت و تأمل برانگيز روش جديد بوده و يك نمونه از مداخله مؤثر و مطلوب دولت در بازار زمين و مسكن محسوب مي‌شود.
- اصولا انبوه‌سازان مسكن در مقايسه با سازندگان حقيقي به دلايل مختلف توليد با كيفيت‌تر و با‌صرفه‌تري دارند و درواقع اهداف تدوين مباحث 22گانه مقررات ملي ساختمان را كه تأمين ايمني، بهداشت، رفاه و آسايش و صرفه اقتصادي است، بهتر از بساز و بفروش‌ها تأمين مي‌كنند. در روش جديد اما، اخذ ماليات ثابت 25درصد از درآمد حاصل از ساخت و فروش مسكن از سازندگان حقوقي در قياس با روش پلكاني ملايم پيش‌بيني شده براي بسازوبفروش‌ها، مغاير با توسعه حرفه‌اي‌سازي و بهره‌گيري از مجريان ذيصلاح است. به اين ترتيب شركت‌هاي ساختماني كه عمدتا از تعدادي شخص حقيقي تشكيل شده‌اند، احتمالا از ادامه فعاليت به‌صورت حقوقي صرف‌نظر كرده و در صورت ادامه فعاليت، در آينده به‌صورت بساز و بفروش‌ها تجزيه خواهند شد.
به هر حال مسلما افزايش هزينه ساخت ناشي از روش جديد محاسبه ماليات، عمدتا بر دوش متقاضي و خريدار خواهد بود؛ ضمن اينكه اثر رواني ناشي از شوك سازنده‌ها از فرمول جديد ماليات مي‌تواند باعث ايجاد اختلال در بازار و برهم زدن ثبات آن شود، اما نه در اين بازار بي‌رمق كه با احتياط گفته مي‌شود وارد فاز پيش رونق شده است. با ملاحظه اين موارد، روش جديد در بلندمدت از حيث توزيع سرمايه و مسكن و حذف اضافه ارزش زمين درمحاسبه ماليات، مثبت بوده اما براي حذف انگيزه احتكار مسكن و بالا بردن كيفيت ساخت‌وساز چاره‌اي بايد انديشيده شود.
نظر شما